투자 철학 시리즈 2 : 안전마진을 확보하는 투자를 하라

오늘은 투자 철학 그 2번째 포스팅을 해보도록 하려고 합니다.

투자는 바로 '안전마진'을 확보하는 투자가 필수라는 것입니다.

이 철학은 제가 투자와 관련한 감명 깊게 읽었던 책 중 하나인 '투자를 어떻게 할 것인가'에서 핵심 내용으로 다루는 부분인데요.

주식 투자든지 부동산 투자든지 투자는 안전마진이 확보된 투자가 선행되어야 한다고 생각합니다. 그게 아니라면 이 투자가 반드시 확실한 확률로 돈을 버는 것이어야 합니다. 그렇지 않은 투자는 투기라고 할 수 있죠. High risk High return이라고 하지만 사실 이는 반드시 진리는 아닙니다. 투자는 반드시 Low risk, High return이 보장되어야 하는 것입니다. 그 이유는 심리적으로 고통을 느끼는 부분도 있고, 이것이 곧 궁극적으로 투자를 비합리적으로 할 수 있게 하는 것이기 때문입니다. 어떻게 이런 것이 실현 가능할 것인지 자산군에 따라서 한번 다뤄보도록 하겠습니다.

1. 주식 투자

실제 주식 투자를 하여 돈을 버는 다수는 주식을 시가보다 싸게 사는 경우입니다. 우리는 보통 HTS나 MTS를 통해서 주식을 구입하지만, 주식으로 많은 수익을 얻는 상당수는 주식을 시가보다 싸게 살 수 있는 조건의 계약을 합니다. 채권의 형태로 구매하기도 하고 공모를 하기도 합니다. 혹은 대주주들의 경우에도 그들은 주식을 여러 조건에 따라서 싸게 산 사람들이고 이들은 막대한 부를 올리죠. 우리가 일반 개인 투자자라면 이 주식의 현재 가치가 상당히 저평가 되어 있을 때 진입해야 합니다. 뿐만 아니라, 여기서 더 가격이 내려가지 않을 합리적 근거가 있어야 합니다. 뇌피셜이 아니라, 정확한 논리적 근거가 있어야 하죠.

저 같이 통계적 근거를 기반으로 한 지수 투자의 경우에는 안전 마진을 확보하기 보다는 최소한 나의 손실 버퍼를 잡고 가져가는 점이 있습니다. 그동안 최대 손실 몇 프로였는지, 그리고 연평균 수익률이 어느 정도였는지를 가지고 그 기준을 잡고 투자를 하기 때문에 조금 더 안전하게 투자를 하는 것입니다. 그리고 매일매일 데이트레이딩을 하는 경우에도 오늘 손실을 보고 내일 손실을 보더라도 이 손실이 최대 몇 번까지 이루어질지 통계적으로 예측할 수 있는 투자를 합니다. 그러다 보니 나의 최대 손실폭을 관리하며 투자를 하는 것이고 그 진입 시점을 영리하게 잡아가면서 투자하는 것입니다.

2. 부동산 투자

부동산 투자도 마찬가지입니다. 단순히 시세차익만을 가지고 갭투자만 하는 것은 굉장히 위험합니다.

따라서 진입 자체를 시세보다 낮은 가격으로 가져갈 전략을 취해야 합니다. 방법은 여러가지이죠. 경매, 급매, 공매 등등이 있을 수가 있습니다. 급매를 예를 들자면, 시세보다 싸게 매물이 나왔으면 그 매물의 지역도 철저한 조사가 필요합니다. 그 지역의 입주 물량(공급)과 수요(인구 수 변화나 직장 수 변화)가 충분히 향후 3년 안에 가격적으로 불리하게 작용할 수 있다면 투자하지 않습니다. 이를 통해서 적어도 인구 수가 늘어나거나 줄지 않으며 신규 입주물량이 제한되어 있고 이러한 상방 포텐셜은 갖지만 또한 하방 경직성을 갖는 수요, 공급 아래에서 시세보다 저렴한 가격으로 구매를 하는 것입니다. 그리고 나서 공실을 방지하기 위해 미리 구매 전부터 전월세 수요를 파악하고 계약에 대한 준비를 철저히 합니다. 나중에 시세차익을 파는 것 이전에 이 매물을 더 길게 갖고 갈 수 있는 방안을 같이 세우는 것이죠. 

이처럼 투자는 충분한 안전 마진이 논리적으로 확보된 상태에서 진입해야 합니다. 그렇지 않은 투자는 상당히 위험한 투자이기 때문에 지양해야 하죠. 투자에서는 특히 적용되는 말은 바로 이겨놓고 싸우라는 것입니다. 싸워서 이기는 것이 아닌, 이겨놓고 싸워야지 승리합니다. 오늘은 여기까지 포스팅하겠습니다. 감사합니다.