[부동산스터디] 주식 투자보다 안전한 이유: 수요(인구수)와 공급(입주)

오늘은 투자 인사이트 중 중요한 한가지를 포스팅하려고 합니다.

두괄식으로 키워드를 먼저 말씀드리겠습니다. 미래의 수요와 공급을 비교적 정확히 파악할 수 있느냐입니다.

부동산은 미래의 수요와 공급을 파악하기에 비교적 쉽습니다. 특히 '부동산지인' 이라는 서비스를 통해 더욱 쉽게 파악이 가능해졌습니다.

그러나 주식은 미래의 수요와 공급을 파악하기에 비교적 어렵습니다. 물론 현재 상장된 주식수를 파악할 수 있으나, 그것은 현재의 공급만을 설명하는 것이며 그 주식수에 대비해 수요가 얼마나 되는지는 파악하기 매우 어렵죠. 주로 주식에서의 수요는 사람들이 관심을 갖는 심리에 기반하기 때문입니다. 또한 주식에서는 부동산과 달리 실수요라는 것을 파악하기 매우 어렵습니다. 보통 시세차익을 노리는 투기거래가 많죠.(주식 투자의 본질은 아닐 수도 있는 것입니다.)

부동산은 미래의 공급을 비교적 명확히 파악할 수 있습니다. 특히 아파트의 경우는 더 안정적으로 파악이 가능합니다. 아파트는 보통 짓기 위해서는 여러 허가를 받아야하기 때문에(원주민이든 공적 부분에서든) 입주물량이 갑자기 크게 늘어나는 것이 쉽지 않습니다.

미래의 수요(실수요)도 역시 안정적으로 확인이 가능합니다. 인구수의 변화는 급격히 변화하지 않으며, 일자리의 수도 역시 급격한 변화가 이루지지 않기 때문입니다. 즉, 어떤 지역의 인구수는 특별한 이슈가 있지 않는한 크게 변동하지 않으며(지속적으로 감소할 수는 있으나) 이부분에 있어서는 KOSIS 통계포털의 인구유입에 대한 검색을 통해서 지속적으로 추세를 가지고 증가하는 지역을 선정하면 되는 것입니다.

마찬가지로 일자리도 어떤 지역에 급격히 일자리가 감소하지는 않습니다. 추세를 가지고 천천히 줄어들 수는 있지만, 이역시 KOSIS 통계포털을 통해서 걸러내면 되는 것입니다.

오히려 유입인구든 일자리의 수든 정부정책에 의해서 급증하는 지역은 있을 수는 있으나 이것은 집값에 대한 상방 압력이니 오히려 땡큐이죠.

결국 부동산, 특히 아파트 단지의 미래 수요(인구수 유입과 일자리에 의한 실수요)와 미래 공급(입주물량)의 수치는 향후 3년이내의 가격을 확인하기에 매우 안정적이고 정확성이 높은 자료라고 할 수 있는 것입니다.

따라서 부동산 투자에서도 실수요와 입주물량을 통해 하방경직성을 갖는 지역을 선정함으로써 단도투자의 첫 단계를 밟을 수 있는 것입니다.

이와 함께 경매나 급매 물량 발견, 그리고 부동산 성수기보다는 비수기에 진입함으로써 협상능력 극대화를 이루어 내면, 정말 큰 안전마진을 확보하여 투자를 하는 것입니다.

그리고 이 모든 투자의 결정의 근거는 수치와 데이터이어야 한다고 생각합니다.

주식투자나 지수투자의 경우에는 여러 수치를 참고하고 퀀트투자를 하는데, 부동산 투자만은 수치나 데이터에 기반한 투자를 하지 않은 것이 참 이상했습니다.

물론 현재도 입지, 대중교통, 교육환경 등 정말 중요한 요소를 고려해야 하지만(이는 주식투자로 치면 가치투자나 성장주 투자라고 할 수 있겠죠) 더 나아가 파악할 수 있는 데이터와 통계적 근거를 통해 그 신뢰성을 높이고 안전마진을 확보한 투자가 옳다는 것입니다.

이러한 점에서 추세투자 혹은 모멘텀 투자를 신뢰하는 저로서는 부동산의 그래프를 보는 것을 좋아합니다. 특히 부동산 시세의 추세는 전고점 뚫으면 더 올라가는 경향성이 있는 것 같다는 가설도 세워서 여러 백테스트도 돌려보고 있습니다.

이 모든 이야기들이 어떤 투자에 직접적으로 근거가 될 수는 없을것입니다. 투자 역시 본인의 책임하에 투자하여야 하는것이고 이러한 이야기들이 투자 수익률을 보장하지도 않겠죠. 하지만 이러한 인사이트를 가지고, 항상 안전마진을 갖고 투자에 임하는 가치관은 정말정말 중요하다고 강조하고 싶습니다.

이러한 생각을 가지고 저는 부동산 투자에 임하도록 할 것입니다.